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澳房價下跌風險全球第四高 專家對彭博社評估不同解讀

【本報悉尼訊】一項新的全球調查排名顯示,經歷過去兩年的房價暴漲之後,澳洲是世界上最有可能出現房地產價格下跌的國家之一。

彭博經濟(Bloomberg Economics)的研究發現,與租金和收入相比,澳洲的房地產價格很高,儘管本地專家警告說,價格不一定會跌得足夠低,無法與國民經濟與收入的基本面保持一致。

澳洲在經合組織(OEDC)成員國中的房地產價格調整風險方面排名第四,僅次於排名第一的紐西蘭,排名第二捷克和排名第三的匈牙利,比排名第五的加拿大高一位,而紐西蘭和加拿大多年來一直是房地產市場火熱的國家。包括澳洲在內的全球央行在疫情大流行期間降低利率以支撐經濟,允許買家借入更多的錢買房屋並推高房地產價格。

隨著經濟復甦,利率上升,房地產市場開始放緩。

在澳洲,兩個最大城市的房價下滑,正有可能推動經濟衰退。根據地產研究機構CoreLogic提供的數據,悉尼的房屋價值比三個月前下降1.4%,而墨爾本的房價比上個季度下降0.8%。

安保資本(AMP Capital)首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)博士說,疫情大流行不僅在澳洲,而且在全球範圍內引發了大規模的房地產繁榮。

「相對於租金和收入,房價飆升……現在發生的事情是,一切都在逆轉 – 我們看到的超低利率支撐了更高的房地產價格,但現在正在逆轉。」

他說,然而,僅僅因為房價與收入和租金相比很高並不意味著它們會下跌,除非有一個觸發因素,比如利率上升,更難從銀行獲得住房貸款,或者失業率上升。

他認為,在將房地產價格與租金進行比較並調整通貨膨脹時,房價被高估約35%,在將價格與長期趨勢進行比較時,則高估了25%,但他強調他並未預測澳洲的房價會出現如此大的跌幅。

他的基本預測是,全國房價將下跌10%至15%,悉尼和墨爾本的房價跌幅更大,約為15%至20%。

這將大於2017年至2019年的房地產市場低迷時期的跌幅,但低於房地產價格與租金的簡單比較可能導致的跌幅。

奧利弗博士聲稱,說它是一個泡沫,是因為它會破裂,但這種說法已被證明是過去20年來看待事物的一種過於消極的方式。

西太銀行(Westpac)高級經濟學家哈桑(Matthew Hassan)預計,房地產價格將繼續下跌,但不會達到與租金和收入等基本面一致的水平。

「這就是為甚麼這些(各國央行大幅加息)措施如此令人擔憂,他們認為這些措施正在捕獲的重力,我們可恢復到正常水平,但我認為情況並非如此。」

「這是一個有趣的老泡沫,持續了十年。」

在比較房地產價格和租金時,他說,廣泛的措施並不像研究投資物業的價格與租金相比那麼合適,因為這些類型的房屋可能與更廣泛的住房存量有很大不同。在疫情大流行中,住宅單位的價格上漲速度不如獨立式房屋的價格上漲快。

哈桑表示,利率上升將影響大多數(如果不是全部的話)購房者,但不會反映在表格中。他補充道,信貸增長一直持續,但並不炙手可熱,精明的老業主一直在提前償還抵押貸款。

他還說:「國際比較總是非常棘手,他們這樣做的原因是,我們擁有最好的國際可比數據。」

「結論是一樣的 – 紐西蘭,澳洲都處於市場的調整階段,鑒於我們對通貨膨脹和利率的看法,這一調整已在進行,並且正在形成一個相當大的調整。」

PRD Real Estate地產公司首席經濟學家曼迪亞斯莫(Diaswati Mardiasmo)博士表示,儘管房地產價格與收入相比很高,但工資現在開始上漲。

她說,收入指標沒有考慮到邊境重新開放移民需求增加,也沒有考慮到最近聯邦和新州預算中對首次購房者援助。

價格也將取決於新住房的供應,因為建築熱潮與材料和工作力的短缺作鬥爭。

她說:「澳洲儲備銀行提高現金利率的唯一原因是因為他們認為經濟足夠強大,能夠承受所有這些。」(南平)

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