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澳洲聯邦政府對住房價格影響溫和

【本報訊】人們常說,在自由黨政府統治下,房產價格會上漲,在工黨政府統治下,房產價格會下跌,但這只是一個城市神話嗎?
這種爭論在2019年的最後一次聯邦大選中達到了白熱化,部分原因是工黨在投票日之前提議取消負資產負債率和資本利得稅優惠,投機性的價格下跌。
但是,根據CoreLogic的數據,房產價格最早可以追溯到1990年,無論哪方政治勢力執政,房產週期都會出現高峰和低谷,只有一個常態:那就是房價一直在上升。
現在,該國的頂級經濟學家對這句經常被引用的話提出了質疑,他們說,更廣泛的經濟條件,如利率,在很大程度上受全球因素的影響,在決定房地產價格方面,比任何一方的政治執政都要重要得多。
經濟學家說,自由黨和工黨幾十年來所做的都是通過增加首套房業主的補助和計劃,以及維持房產稅的優惠,不斷增加買家的需求,所有這些都促使房產價格長期上漲。
事實上,自1990年以來,房價一直是在利率下降的背景下上漲的,這是澳大利亞房地產市場不斷增長的一個總體原因,只有少數幾個值得注意的衰退是由全球事件引發的,如2008年全球金融危機和大流行病的開始(儘管是短暫的),這些都是當時任何政府無法控制的。
CoreLogic的研究主管Tim Lawless說,雖然過去的聯邦政府對國家的經濟軌蹟有一些影響,但他們對住房市場的影響是間接和溫和的。
“與流行的看法相反,聯邦選舉對住房週期沒有那麼大的影響。信貸可用性、債務成本和經濟因素等因素要重要得多,”他說,並補充說商品價格和貨幣變動也是如此。
勞利斯說,2008年的房價下跌與陸克文上台沒有什麼關係,更多的是反映了全球金融危機帶來的純粹的經濟衝擊,在陸克文的經濟刺激計劃之後,房價迅速反彈。
他說,政界雙方都認識到,住房是澳大利亞的一個重要資產類別,60%的銀行資產負債表被捆綁在住宅抵押貸款上。
“住房及其表現是經濟中的一個關鍵功能,我認為任何政府都不希望看到在他們的監督下出現任何實質性的下降,這就是為什麼我們看到政策在某種程度上支持需求。”
由於超過三分之二的澳大利亞住房要么有抵押貸款,要么已經付清,其餘三分之一的房屋是租用的,由投資者擁有,Lawless說有 “既得利益 “在支持房地產價格。
“這有點像一個神話,值得破除。”
AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver博士表示,回顧與房地產相關的政策,實際上,自20世紀90年代負資產負債率已經實施以來,這些政策或多或少都保持不變,這要歸功於Keating(從1987年開始)和Howard(從1999年開始)引入的資本收益稅。
“主導影響不是誰在堪培拉執政,而是我們在經濟和利率週期中的位置,”奧利弗說。
他計算出,根據CoreLogic的數據,從1980年起,八個首都城市的房產價格在聯盟黨政府執政期間平均每年上漲6.6%,在工黨政府執政期間平均每年上漲5.2%–他認為這種統計上的差異是 “小的”。
奧利弗說,人們認為工黨對房地產市場不利,因為經常有人說他們支持工人,不支持商業,特別是在2019年大選後,他們提出的負資產負債率和資本利得稅優惠的變化,後來被放棄。
“2019年的記憶還沒有消失……那段插曲在一些人的腦海中揮之不去,”他說。
“如果說對房地產市場來說,一個比另一個更糟糕,那是錯誤的。房地產週期的主要驅動力是貨幣週期。”
他說,從20世紀80年代到今天,每一次房地產下行都伴隨著更高的利率或限制信貸–所有這些都是由澳大利亞儲備銀行或金融監管機構APRA等組織決定的貨幣政策,都是獨立於政府的。
歸根結底,他認為雙方都犯了希望價格上漲的毛病,因為 “支持價格上漲的票數似乎比支持價格下跌的票數多”。
塔斯馬尼亞的獨立經濟學家Saul Eslake也認為,一般來說,選舉的時間對房價沒有任何特別的影響,相反,30年來的利率下降的大趨勢是一個更大的影響。
Eslake說,雖然房產價格在聯盟黨政府執政期間上漲較多,但他們也已經執政18年了,而工黨執政12年。
他說,兩個政治派別的政府都因其買方需求驅動的政策而抬高了房產價格。
“霍華德在引入消費稅後推出了更大的首次置業補助金,並將這些補助金的資格擴大到已建住宅,儘管已建住宅需要繳納消費稅,這就是開始。
“然後陸克文在全球金融危機期間給了雙倍的首次購房者補助,然後莫里森政府在COVID期間又做了這個首次購房者補助;所以他們都這樣做了。”
有一點是肯定的,經濟學家們一致認為,無論哪個政黨在5月的選舉中獲勝,房價都會下降,因為利率都會上升。

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