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過去一年全澳房產價值攀升20%以上

【本報訊】澳洲蓬勃發展的房地產市場在面對疫情封鎖期和日益增長的可負擔性限制時達到了創紀錄的高點,導致了30多年來最強勁的年度增長。
新發布的最新CoreLogic全國房屋價值指數顯示,過去一年全國的房產價值攀升了20%以上,是1989年以來最快的年度增長,其中悉尼增長了23.6%,墨爾本增長了15%。
然而,月度價格增長速度繼續放緩,9月房產價值上漲1.5%,全國中位數為674,848澳元,這是自今年1月以來的最低漲幅,3月的增長達到了2.8%的峰值。
每個首府城市的房屋價值仍在攀升,在大多數城市達到了歷史最高水平。霍巴特以2.3%的價格漲幅領先,其次是坎培拉(2%)–儘管該月大部分時間禁止親自檢查。和悉尼(1.9%)。即使在墨爾本,該月的部分時間也不允許檢查,其價值也上升了0.8%。
達爾文和柏斯是個例外,其價值仍低於之前的市場峰值,增長幅度較為低迷,分別為0.1%和0.3%。
布里斯本、阿德雷德、霍巴特、坎培拉和悉尼的房屋表現繼續優於單位,攀升了2%或更多–後兩者的價值在一年內分別增長了28%和28.9%。
在整個澳大利亞地區,房產價值比9月份提高了1.7%,新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州和塔斯馬尼亞州的房產價值每年增長超過20%。
CoreLogic澳大利亞研究部主管Eliza Owen說,雖然年度增長達到了自1989年以來的最強水平–在截至6月的一年中,價值攀升了22.6%–但市場開始看到周期的自然放緩。
她說:“這是在市場表現開始出現許多不利因素的背景下出現的,其中包括負擔能力的限制和庫存水平開始有點上升的趨勢。報告指出,在1月至7月期間,對自住的首次置業者的貸款下降了20.5%。”
“從長遠來看,我認為看到消費模式[後鎖定]是否削弱了一些家庭儲蓄,而這些儲蓄在這個住房週期中促成了增長,而最大的問題是信貸條件迫在眉睫的變化,這將是有趣的。”
在價格持續上漲的同時,金融監管機構考慮引入更嚴格的貸款標準,以遏制購房者不斷增長的債務水平,現在有超過五分之一的購房者的借款超過了他們收入的六倍。
財政部長喬什-弗登堡(Josh Frydenberg)已經為他們開了綠燈,以打擊高債務收入比貸款,經合組織和國際貨幣基金組織最近都呼籲澳大利亞監管機構通過收緊貸款標準來冷卻市場,同時還建議對慷慨的住房相關稅收優惠進行改革。
儲備銀行行長Philip Lowe在今年早些時候指出,宏觀審慎干預的觸發因素將是收入增長低於債務增長的持續時期。
歐文女士說:“這就是現在的情況,在截至6月的一年中,住房債務增長了5.6%,而收入增長只有1.6%。因此,根據金融監管機構理事會各成員所做的所有暗示,這些干預措施很快就會出現,這是合理的。”
歐文女士說,任何市場干預都會與2014年和2017年看到的不同,當時監管機構針對投資者貸款和只付利息的貸款,指出投資者現在佔住房融資的29%左右,而前一個週期的峰值為45%。
她懷疑監管機構將引入更高的服務性評估率,用於評估人們在利率上升時的還款能力,或限制債務收入比為6或以上的貸款比例。
目前,低利率和低庫存水平繼續給全國各地的住房價值帶來上行壓力。雖然9月份進入市場的房屋數量有所提升,自8月中旬的近期低點以來增長了15.7%–CoreLogic的數據顯示,它們仍然略低於一年中這個時候的五年平均水平,而且市場上的房屋總供應量比五年平均水平低約28%。
然而,房屋銷售量比五年平均水平上升了25.5%,歐文女士指出,市場上每增加一個房源,就會有一個以上的銷售。
Domain的研究和經濟主管Nicola Powell說,有早期跡象表明,隨著更多的房屋進入市場,墨爾本和堪培拉強勁的價格增長和親自檢查的回歸,吸引了更多的房主出售房屋,這可能開始改變。
鮑威爾博士說:“價格仍在上漲,我們的許多首府城市仍有激烈的市場……但我們沒有看到我們在今年早些時候看到的競爭狀況……這是非常罕見和不尋常的,”。
鮑威爾博士指出,在悉尼,待售房屋的數量已經縮減了一段時間,因為房產被搶購的速度超過了上市的速度,使整體庫存水平下降。然而,現在的總供應量似乎略微增加,這表明新的上市房屋可能開始超過需求,這將有助於緩解價格增長。
鮑威爾博士說,與此同時,需求也受到了負擔能力限制的影響。她指出,首次置業者的活動受價格快速上漲的影響最大,但這種增長也可能對希望擴大規模的人造成影響。
她說:“當你有一個住房信貸和房價增長超過工資的環境時,這是一個真正的負擔得起的問題,也是為什麼我們現在有更多關於限制貸款的對話發生。”
鮑威爾博士說,對債務收入比的打擊將打擊單一收入的買家和首次置業者,並指出需要注意確保更嚴格的貸款標準不會對首次置業者的活動造成太大損害。

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