加息對租房者打擊甚於房主

【本報訊】租房者已經面臨著嚴重的住房短缺，空置率處於谷底水平。現在有人預測，許多投資者將試圖把擁有抵押貸款的所有或部分額外成本轉嫁給他們。
Domain的研究和經濟主管Nicola Powell博士說，租房者可能受到的打擊程度取決於他們特定地點的空置率和他們的房東的情況。
在當前住房市場最糟糕的諷刺之一，可能被最近的加息打擊最嚴重的人是那些實際上並不擁有房產的人。
租房者已經面臨著嚴重的住房短缺，空置率處於谷底水平，現在預計許多投資者將試圖把擁有抵押貸款的所有或部分額外成本轉嫁給他們。
“儲備銀行的利率上升將對租房者產生影響，”AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver說。 “由於業主或投資者的購房成本上升，他們可能會試圖將其轉嫁給租客。這可能不是增加的全部金額，但可能是一大塊。
“在市場條件如此緊張，空置率如此低的情況下，租戶可能沒有太多其他的房產可以租，或者，如果他們一直在為存款而儲蓄，那麼現在他們將更難購買。而且，從長遠來看，更高的利率可能會導致房地產市場的下跌和更少的建築，這可能會進一步收緊租賃市場。”
月初，澳大利亞央行將現金利率提高了50個基點至0.85%，這是兩個月內的第二次加息，預計接下來還會有更多的加息，以減緩快速的通貨膨脹率。
根據RateCity的數據，一個有100萬澳元欠款的房主將看到他們的抵押貸款還款每月增加265澳元。如果像許多經濟學家現在預測的那樣，現金利率在今年年底達到2.10%，那麼擁有100萬澳元抵押貸款的人，到今年年底，其還款額將增加1083澳元。
RateCity研究總監Sally Tindall說，在那些已經出現租房短缺的地區，租戶可能會發現自己 “在租金上投入更多的錢 “來保留自己的房子。
她說，我認為他們可能會發現，由於利率上升，他們的租金會上升，特別是在悉尼或墨爾本或澳大利亞任何地方，那裡的租賃情況很糟糕。
“如果你把邊境重新開放的因素也考慮進去，這可能會進一步助長對租賃場所的需求，我們可能會看到更多的投資者將他們的房產從住宅租賃中轉移出來，回到Airbnb等短期平台，因為遊客回來了。這意味著投資者可能因此有更多的空間來提高租金。”
更多利率上升的前景也可能刺激一些投資者出售，並阻止其他人進入市場。澳大利亞統計局4月份的最新數據顯示，投資者貸款出現了2020年5月以來的最大降幅。
最近的Domain租賃空置率報告顯示，住宅租賃空置率目前處於危機水平，從墨爾本的1.6%和悉尼的1.4%，到布里斯本的0.6%和阿德雷德的0.3%。
Domain的研究和經濟主管Nicola Powell博士說，租房者可能被抨擊的程度，取決於他們特定地點的空置率和房東的情況。
她說，如果投資者需要現金流來償還他們的抵押貸款，他們可能對利率上升非常敏感，並希望轉嫁額外的成本。 “但如果他們已經是負資產，那麼他們可能就不會被利率的上升所嚇倒。
“當然，那些即將結束租約的租戶將更容易受到租金上漲的影響。”
然而，新南威爾士州租戶聯盟首席執行官Leo Patterson Ross表示，關於租戶被驅逐以便房東提高租金的報告一直都在傳來。
他說：”如果房東認為他們可以得到更高的租金，我們看到很多租戶被驅逐，”。 “或者，如果租戶沒有任何租房選擇，那麼他們可能會看到他們的房東將更高的利率轉嫁給他們。不過，房東總是有可能以這種方式失去一個好的租戶，有時租金上漲的價值可能會被他們的租房空置期抹去。”
國際清算銀行牛津經濟部宏觀經濟預測主管Sean Langcake說，房東推高租金不一定會成功，但困難在於租賃市場並不十分透明。
他說：”利率只是決定租金的一個因素，但租戶可能很難知道他們是否得到了一個好的交易。如果漲幅過大，他們往往還是不知道他們是否能在其他地方找到更好的租金。”