【本報墨爾本訊】威爾斯的投資房產本應該為他的退休生活提供資金，但出租墨爾本市中心公寓的成本最終高達每月2000多元。
不斷上升的利率和其他增加的成本促使73歲的威爾斯賣掉了他出租了近20年的兩居室公寓。威爾斯決定在今年將這處房產掛牌出售，因為他的抵押貸款還款從每月2900元飆升至4200元。他說，考慮到合規成本、土地稅、物業費和不斷上漲的利率，他的租金回報不足以支付公寓的運營成本，他寧願賣掉公寓，也不願提高租金。由於高利率和增加的土地稅賬單導致成本增加，今年有數千名墨爾本投資者將自己的房產掛牌出售，威爾斯就是其中之一。去年5月，維州政府宣布對土地稅征收新冠債務附加稅的當月，大墨爾本有2250套投資房產待售，根據CoreLogic的數據，到當年10月，這一數字已超過3200套。今年2月，掛牌數也達到了類似的高點，也就是新政策生效一個月後，許多擁有第二套住房的人每年的購房成本增加了1000多元。到今年10月，近3400名投資者決定出售房產，這是自2021年春季以來最多的一次，當時房地產市場處於繁榮時期。2024年，投資者擁有的待售房產比例也高於過去，6月份在墨爾本所有待售房產中占比達到36.2%。這是自2021年6月投資房產上市比例達到36.9%以來的最高水平。整個2019年下半年，這一數字一直徘徊在25%以下。CoreLogic研究總監勞利斯（Tim Lawless）表示，在維州擁有投資性房產的成本增加，包括為滿足2021年3月生效的最低租金標準而進行合規工作的成本，已經成為房東產生負面影響。合規成本包括更換空調等電器、安裝加熱器或每年進行煙霧報警器檢查。勞利斯表示，抵押貸款還款的增幅超過了租金收入，維修和建築成本也有所增加。投資者不僅在追求租金回報，還在追求長期的資本增長，而長期的資本增長各不相同。在過去十年中，墨爾本的房價中位數增長了70.4%，但單元房中位數僅增長了24%。在墨爾本內城，去年第四季度售出的房產中有43.7%處於虧損狀態。相比之下，研究機構Chant West的模型顯示，在截至6月30日的10年裡，不計任何貢獻，10年前對一只典型成長型退休基金的投資將翻一番。墨爾本港的房地產經紀人拉克（Fraser Lack）說，他的辦公室今年售出的住宅中，有一半以上是由投資者掛牌出售的。許多人看不到出租一套沒有良好回報或價格不會上漲的公寓的好處。這對租房者來說意味著什麼？智庫格拉坦研究所住房項目主任科茨（Brendan Coates）說，投資者出售房屋可能會影響新建房屋的數量，但對墨爾本的整體租賃供應影響不大。科茨說，投資者的拋售為首次購房者進入房地產市場鋪平了道路。那些考慮購買投資性房產的潛在買家怎麼想呢？澳洲統計局的數據顯示，維州最近幾個月投資者的新住房貸款承諾有所下降，從5月份下降22.6%，至9月份的3905筆。但首次購房者抵押貸款承諾的下降幅度較小，同期僅下降12.5%，至3082宗。去年6月，也就是改革宣布一個月後，維州向投資者發放的貸款比例達到34.3%的峰值，此後一直沒有達到這一水平。同期，首套房貸款占比小幅上升2個百分點，從去年6月的23%升至目前的25.2%。維州房地產協會（Real Estate Institute of Victoria）主席凱恩（Jacob Caine）說，雖然高利率讓不完全擁有房產的投資者難以維持長期租金，但土地稅的變化是決定性因素。凱恩說，投資者應該採取長期性的房地產投資方式，了解自己的義務，並確保自己的財務狀況足夠穩健，能夠經受住租賃市場的起起伏伏。完全所有權會影響投資者是否覺得自己可以繼續持有房產。已經還清抵押貸款的房東仍然需要支付土地稅和其他費用，但並沒有感受到利率上升的壓力。AMP首席經濟學家Shane Oliver說，由於維州的額外成本，現有和新的投資者現在都在尋求購買其他州的房產，那裡的成本沒有維州那麼高。業主兼房地產經紀人布賴登（Greg Brydon）計劃在目前的租約到期後出售他在Mordialloc的投資房產，因為運營成本太高了。他表示，他寧願賣掉這套自2019年以來一直擁有的公寓，並用這筆資金購買一套家庭住宅。32歲的布賴登說，最初，我們每個月能從這處房產中賺到1500元左右，那時候的利率是最低的。現在，我們每個月損失大約2000元。（蘇）分享 / Share :
