利率上升首次置業者可能有生機

【本報訊】對於首次置業者來說，利率上升可能帶來一線生機。
雖然潛在的買家可能會看到他們的借貸能力因利率上升而減少，但利率上升也可能引發房地產價格下降，這可能有助於首次置業者更早進入房地產市場。
澳新銀行的高級經濟學家Felicity Emmett說，低利率促成了房產價格的大幅上漲，這使得許多首次置業者無法進入市場。
她說，較低的利率確實推動了房產價格的大幅上漲，並導致住房負擔能力的惡化。 “住房擁有率，尤其是那些年輕群體的住房擁有率，幾十年來一直在下降。”
從歷史上看，房產價格的下降為首次置業者進入市場創造了機會。
雖然過去十年的低利率緩解了現有房屋業主的抵押貸款壓力，但它可能對新的房屋業主和潛在買家產生了不利影響，Domain的研究和經濟學主管Nicola Powell說。
“面對價格上漲，住房負擔能力受到挑戰，以至於降低抵押貸款利率的好處變得越來越小，”她說。
“但是，隨著利率上升的前景，市場狀況的放緩和供應量的增加可能會稍微緩解第一居所買家的壓力。”
Felicity Emmett說，隨著利率上升，貸款人的評估利率也在上升，這意味著一些潛在的首次購房者可能會看到他們的借貸能力下降。
她說：”更高的利率意味著，在一定的收入水平下，買家不能藉到那麼多錢。因此，這確實意味著，當人們要去拍賣或尋找買房時，他們將有更少的錢花。”
對於希望堅持既定價格範圍的買家來說，他們的借貸能力的減少可能意味著他們可能不得不節省更多的存款，或者在房產類型、規模或位置上做出妥協，以便在預算範圍內購買。
根據Domain最新的《首次置業報告》，利率開始上升，此時，首次置業者在儲蓄存款方面比以往更具挑戰性。
在整個首都地區，為入門級房屋儲蓄存款所需的時間增加了11個月。現在，一對25至34歲的夫婦，以平均收入計算，需要5年零8個月的時間才能為一套可負擔得起的房子攢下20%的存款。
鮑威爾博士說：”悉尼繼續保持著它的統治地位，成為儲蓄入門房屋存款時間最長的城市，為8年零1個月。 “珀斯是最適合首次置業者的城市，其儲蓄時間最快，為三年零七個月，不到悉尼的一半。”
埃米特說，不斷上漲的租金價格也可能給為存款而儲蓄的第一居所買家帶來壓力。
“我們目前看到的是租金[價格]非常強勁的增長，”她說。 “這就像是對首次置業者的雙重暗示。”
根據Domain最新的租房報告，澳大利亞各地的房屋租金已經公佈了13年來最強勁的年度增長，各首府城市的中位數達到了每週508美元的新紀錄。
首次置業者如何做才能進入市場？
雖然住房和租金的可負擔性繼續挑戰著潛在的買家，但面對利率的上升，首次置業者現在可以做一些事情來增加他們擁有住房的機會。
1. 選擇一個較小的貸款
建議房主將其收入的30%以下用於償還抵押貸款，以避免 “抵押貸款壓力”。
因此，雖然潛在的買家可能很想藉到他們的最高限額，但還是值得選擇較小的貸款，以保持還款的可控性，並在面對利率上升時節省開支，Domain Home Loans的執行房屋貸款專家Marcus Russell說。
他說：”如果你有較少的債務，你就有更多的資金分配給開支和儲蓄，”他說。 “每份工資有300到400澳元的剩餘，比把你的收入用於償還抵押貸款要好得多。”
對於希望獲得最大收益的首次置業者來說，離城市較遠或需要稍加修整的房屋可能是一個負擔得起的選擇。
2. 考慮購買一個公寓單位
雖然澳大利亞的房地產熱潮正在放緩，但該國許多地區的房價仍處於歷史高位。
鮑威爾博士說，面對利率上升和房價下跌放緩，選擇購買一個入門價格的公寓單位可能是值得的。
她說：”入門單位提供了一個更有預算意識的方法，平均而言，在整個首都，18.4%的收入用於償還抵押貸款入門單位，而入門房屋則為27.1%。”
公寓單位可能需要更少的維護，而且比大房子更節能，保持低的所有權成本。
拉塞爾說，在市場上邁出一小步，保守一點，永遠不會是壞主意。
3. 利用首次置業者激勵措施
新當選的工黨政府承諾擴大的首次置業者計劃和激勵措施，如首次置業超級儲蓄計劃和首次置業貸款存款計劃，可以幫助符合條件的買家更快進入房地產市場。
但是，在決定參加這些激勵措施之前，首次置業者應該考慮一些因素。
例如，”首次住房貸款存款計劃 “可能會使存錢的時間縮短幾年，但它也可能會增加住房貸款在其生命周期內的成本。
這是因為住房貸款的利息是根據未償貸款總額計算的，在以較低的存款購買時，最終可能會增加。
新政府將如何解決住房可負擔性問題？
新當選的工黨政府的 “幫助購買 “計劃將幫助符合條件的購房者以至少2%的存款購買房屋，聯邦政府為新房提供高達40%的購買價格，為現有房屋提供30%。
這意味著，對於根據該計劃購買的房屋，政府將擁有高達40%的房屋，而業主將支付高達60%的購房價格的按揭還款。
個人的收入上限為9萬澳元，夫婦的收入上限為12萬澳元，價格上限根據房產的位置而不同。每個財政年度將提供多達10,000個名額。
如果收入連續兩年超過閾值，他們將被要求根據他們的情況部分或全部償還政府的捐款。
該計劃的開始日期尚未公佈。