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十分之一房屋以虧損方式轉手

【本報訊】新的數據顯示,儘管房產大熱,但在一些社區,超過十分之一的房屋銷售是以虧損的方式轉手。
虧損主要集中在公寓密集的地區,這些地區近年來的新供應浪潮滿足了國際邊界關閉時的需求下降。
並非每處房產都能獲利出售。
大多數在12月季度出售的房屋都獲得了紙面利潤,但並非全部。在墨爾本,虧損最多的地區是墨爾本市、Stonnington和Yarra。在悉尼,Parramatta、Strathfield和Ryde地區更容易出現虧損。
CoreLogic最新發布的《痛苦與收益報告》顯示,在墨爾本市議會地區,12月季度有32.3%的銷售出現虧損,而Stonnington錄得13.6%,Yarra為10.7%。
在悉尼,帕拉馬塔有13.3%的銷售在同一時間內出現虧損,其次是斯特拉斯菲爾德(13.1%)和萊德(11.6%)。
這遠遠不是正常現象。在全國范圍內,93.8%的轉售房在同一時間內實現了紙面盈利,這是盈利率連續第六個季度的增長。在一些社區,供應商的利潤中位數高達100萬澳元。
房屋比公寓更有可能盈利,由於向遠程工作的轉變推動了對空間的尋求,房屋越來越受歡迎,並由超低價債務支付。自住者也比投資者更有可能獲得收益。
我們已經經歷了一場價格的繁榮。獨立分析師Angie Zigomanis說,這主要集中在獨立住房上,而公寓在這方面已經落後了。
“那些受海外移民影響最大的市場,以及海外移民的減少,在租戶入住率、租金增長以及定價方面最為掙扎。”
Zigomanis說,雖然租金下降影響了買家的支付能力,但隨著租金開始回升,價值可能會有所恢復,並補充說為自住者設計的公寓可能比投資者級別的產品表現更好。
銷售虧損的地區,特別是墨爾本中央商務區,在近幾年新建築如雨後春筍般出現後,也經歷了來自供應方面的壓力。
他說,所有這些市場都可能在供應方面表現不佳–這一輪他們通過COVID受到了雙重打擊。
Melcorp房地產總監Mark Giuliano表示,在墨爾本中央商務區的轉售市場上,小型公寓最有可能陷入困境。
例如,55至60平方米的兩居室單位比80平方米以上的單位更難出售。
一些新樓盤已經在計劃之外賣給了國際投資者,他們只能轉賣給更有限的本地人市場,因為澳大利亞的外國所有權法律只允許國際買家購買新房產。
在墨爾本市議會地區,近三分之一的房產銷售是虧損的。
“他們是有時在市場上掙扎的人,你不得不把消息告訴一個人,他可能會損失5萬到6萬澳元,甚至10萬澳元[在成本之前],”他說。
他說,任何為自住者設計的、擁有更多空間和便利設施、位置更好的項目都表現得更好。
“如果它是一個好的建築,它設計得很好,它做得非常好。有時你無法得到足夠的東西。”
Woodards South Yarra總監Luke Piccolo說,在墨爾本內東南地區,南亞拉火車站附近的大量新公寓一直不太可能保值。
獨立屋的需求一直強於公寓。
他說:”鑑於較新建築的擴散,這些投資現在看起來不一定好,”。
他說,自大流行以來,這個口袋裡的買家也發生了變化,現在兩居室的公寓主要是由自住者尋求,而不是之前的自住者和投資者大約60-40的比例。
他鼓勵公寓買家優先考慮位置、視野、方面、自然光、戶外空間和尺寸,以找到更有可能保值的房產。由於許多新的兩居室面積約為60平方米,他建議尋找80平方米或以上。
在悉尼,買方倡導者Zaki Ameer看到帕拉馬塔(Parramatta)、斯特拉斯菲爾德(Strathfield)甚至霍姆布什(Homebush)的公寓由於新房供應過剩而受到更大影響。
“不良房產還沒有出現在市場上。我相信隨著利率的上升,它會出現的,”Dream Design Property的創始人說。
“這是通過新冠大流行的流動效應,因為政府拿出了這麼多補助金,HomeBuilder和所有這些,因為很多人跳上了計劃外公寓。”
由於儲備銀行上周在十多年來首次提高了利率,一年前簽署合同的人將迎來結算,他說當銀行為結算而對房產進行估價時,他們需要對今天的估價進行現實的評估。
他鼓勵公寓買家圍繞利率上升來計劃他們的財務,並尋找優質產品。
例如,在帕拉馬塔,由於西悉尼大學學生的需求,一室公寓可能比三室公寓更受租房者歡迎,但阿梅爾警告買家,至少要尋找60平方米的陽台或露台。
在其他州首府,虧損的銷售也傾向於集中在內城。
在布里斯本(8.4%)、霍巴特(北部的布萊頓議會區,4.6%)和澳大利亞首都地區(1.8%)等蓬勃發展的房地產市場,虧損的銷售情況較少。

墨爾本市議會區近三分之一的房地產銷售處於虧損狀態。

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