五個常見但令人困惑房地產金融術語解釋

【本報訊】房地產金融充滿了術語和行話，即使是有經驗的買家和賣家也會感到困惑，更不用說是第一次接觸了。
在行動之前用知識武裝自己，從長遠來看，可以提高你的成功機會。
Cash rate現金利率
現金利率是一個基準，房屋貸款和儲蓄賬戶的利率是基於此。它是用於銀行間無擔保隔夜貸款的利率，或者換句話說，是銀行互相借錢或放錢的利率。
每個月，澳大利亞儲備銀行董事會都會開會並設定現金利率目標。降低現金利率使住房貸款更便宜，這樣做是為了鼓勵借貸和經濟活動。提高現金利率會增加借貸成本，有助於緩和經濟增長，通常是為了控制通貨膨脹。
目前，現金利率處於0.10%的歷史低位，但抵押貸款利率通常要高幾個百分點，反映了銀行的利潤率。
在大多數情況下，當現金利率上升或下降時，借款人支付的可變貸款利率也會發生變化，儘管並不總是相應的金額。
Loan-to-value ratio 貸款與價值比率
這個比率反映了貸款的規模與房產價值的比例。它以百分比表示，通過將藉款金額除以房產價值來計算。
較低的貸款價值比率（LVR），如60%或70%，通常會使銀行的抵押貸款風險降低。如果業主違約，銀行強制出售，那麼房產價值低於貸款的可能性就會降低。
當購買的房產有較高的LVR，如超過80%，通常貸款的一個條件是藉款人購買貸款人抵押貸款保險。
Lenders mortgage insurance 貸款人抵押貸款保險
貸款人抵押貸款保險通常簡稱為LMI，在藉款人拖欠住房貸款，且房產出售後出現價值不足的情況下，可保護貸款人免受經濟損失。
LMI通常是由借款人在結算時一次性支付的，在購買貸款與價值比率超過80%時需要支付。
對於LVR為85%的75萬澳元房產，借款人應預計LMI的費用約為8000美元。如果LVR為95%，成本可能為3萬澳元左右。
一些存款較少的借款人選擇支付LMI，以便更快進入房地產市場。其他存款較少的買家可以讓父母作為擔保人，以避免支付LMI，對於從事某些高收入職業的借款人，可以免除LMI。
Home loan pre-approval 房屋貸款預先批准
房屋貸款預先批准，也被稱為有條件批准，在審查了借款人的財務狀況後，為其提供了一個不具約束力的指示，即特定貸款人可能藉出的資金數額。它受制於幾個條件，包括房產的估價和對借款人財務信息的進一步核實。
預先批准給了買家一個消費限額，以及在設定的價格範圍內追求房產和提交報價的信心。它的有效期通常為90天，並可根據最新信息延長。
買家一旦認真購買房產，就應該安排預先批准，而且一定要在拍賣會上競標之前安排，因為拍賣銷售是無條件的，不能接受額外的財務批准。
Offset account 抵銷賬戶
抵消賬戶是一個與住房貸款掛鉤的銀行賬戶，可以減少貸款的應付利息。
在確定對貸款收取的利息時，抵消賬戶中的任何資金都將從貸款餘額中扣除。例如，一個擁有50萬澳元貸款的借款人，其抵消賬戶中的5萬美元將只支付45萬美元的利息。然而，在抵消賬戶中的錢沒有利息。
把錢放在抵消賬戶裡，可以減少借款人的利息支付，從而增加家庭現金流，使抵消賬戶中的儲蓄更快地積累起來。這就形成了一個 “反饋循環”，進一步提高了借款人的儲蓄率。
抵消賬戶的運作與標準交易賬戶一樣，讓借款人控制他們的錢。把錢留在抵銷賬戶中與進行額外還款的效果相同，但增加了靈活性，而且沒有再提取的限製或費用。