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瑞銀警告悉尼房價被高估 負擔力雖降房價仍會續升

【本報悉尼訊】投資銀行瑞銀(UBS)的一份新報告警告稱,悉尼的房價被高估,而且由於收入增長跟不上房價暴漲,澳洲家庭承擔的債務壓力增加。

但瑞銀的報告也表示,購房者幾乎看不到任何壓力緩解的跡象,因為除非利率上升,否則房價可能會繼續上漲。

此前,安保資本(AMP Capital)首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)估計,悉尼獨立房屋價格被高估達39%,而住宅單位價格也高估約30%,但他也預測明年房價將繼續上漲,但速度會放緩。

他說,自21世紀初以來,這座城市的住宅價格一直被高估,但高估的程度卻各不相同。

澳洲在疫情期間房價仍爆漲,各大金融機構近期紛紛調升它們對今年房價上漲的預測,其中澳洲國民銀行(NAB)將2021年房價增長預測,從此前的19%,上調至23%,對2022年首府城市的房價漲幅的預計,則從4%上調至5%。國民銀行預測,悉尼今年房價將上漲27.5%,墨爾本上漲18.8%,侯巴特上漲28.4%,布里斯本上漲增長23.2%,柏斯上漲14.5%。

過去一年,房地產市場火爆,因為疫情大流行時期的購房者利用創紀錄的低利率、政府刺激和從取消的海外假期中節省下來的現金,追逐搜購更大的住房,因為他們在家中花費更多的時間。

瑞銀(UBS)在其2021年全球房地產泡沫指數中發現,悉尼房價比倫敦房價或紐約房價被高估得更多,但它沒有將悉尼的房地產市場稱為泡沫。該銀行認為法蘭克福、多倫多和香港在全球房地產泡沫風險最大的城市中名列前茅。

任何在瑞銀房地產泡沫指數上得分超過1.5點的城市,都被認為存在泡沫風險。悉尼被評為1.39分,排名上升至第11位,但未被認為存在樓市泡沫風險。

瑞銀警告稱:「家庭必須借入越來越多的資金,以跟上更高的價格。因此,過去幾個季度,各地未償還抵押貸款的增長幾乎都加快了,加拿大、香港和澳洲的債務與收入比率上升最為顯著。」

它在報告中說,銀行和政府面臨採取行動的壓力,貸款標準正在收緊,這可能阻止大多數國際化城市的房價增長。

債務與收入的比率一直是人們關注的焦點,聯邦財長費登堡(Josh Frydenberg)最近支持遏制與收入相比的高負債購買房地產貸款。

瑞銀(UBS)認為,悉尼房價雖然疫情開始爆發時一度暫短下跌,但接下來暴漲並頻頻創下歷史新高,而且如果不加息,房價可能會繼續上漲。

該銀行表示:「房價上漲明顯超過當地居民的收入增長,擴大了可負擔能力的壓力,從而進一步增加了對寬鬆融資條件的依賴。」

「貨幣政策可能暫時保持寬鬆。收緊貸款規定可能導致價格下跌。」

瑞銀報告發現,為了在悉尼市中心附近買得起一套60平方米的雅柏文,平均技術熟練工人需要花8年的工資收入,而2011年只要5年。

對於投資者來說,同樣規模的雅柏文需要租出30年才能還清貸款,高於2011年的20年。

安保資本首席經濟學家奧利弗表示,當房價與租金進行比較,並根據低通脹環境進行調整時,悉尼房價比公允價值高出約39%,墨爾本則有些相似。然而,這項措施將租金價格與自住房產進行了比較,購房者可能願意為此花費更多。

他說:「住房負擔能力差,是房價高估的跡象,但它並沒有阻止悉尼或澳洲亞其他地方的住房價格越來越貴。因此我不會說, 房價會因為被高估而下降。」

但奧利弗又表示,他預計房價不會繼續以同樣繁榮時期的速度上漲,並預計2022年房價將小幅上漲7%,因為獲得巨額住房貸款變得更加困難。

BIS Oxford Economics經濟研究所的首席經濟學家亨特( Sarah Hunter)說,她也預計房地產市場的上漲勢頭會放緩。

她說:「在過去15個月里,它肯定變得更加負擔不起。去年 7 月、8 月,當市場開始轉向時,一個關鍵推動群體的是首次購房者,而現在他們進入房屋市場的比率正在回落。」

她說,工資增長或其他家庭收入來源的回升將提高負擔能力。

她補充道,銀行監管機構本月決定將個人購房貸款上限降低約5%,這將對房價上漲勢頭產生抑制作用。(南平)

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