【本報悉尼訊】自疫情開始以來在悉尼和墨爾本購買住宅的投資者，超過五分之四因利率飆升和租金上漲無法支付還款成本高升而面臨資金負流入打擊。
來自地產研究機構PropTrack的數據顯示，全國66.4%的近年住宅投資者的現金流為負數。
研究機構的高級經濟學家酈安（Paul Ryan）的高級經濟學家表示，疫情期間提供的超低利率造成了一種不尋常的困境，使一些住宅投資者從擁有投資物業的第一天起就實現了正現金流。
酈安說：「自新冠大流行以來，我們看到的是住房貸款利率的增長速度快於租金，儘管租金上漲得非常快。隨著我們擺脫疫 情和利率飆升，平衡已經發生了變化。」
PropTrack 分析了 2020 年 2 月至 2023 年 6 月期間轉手交易的住宅，然後比較PropTrack 的母公司，房地產網站 Realestate.com.au 在租賃市場上招租的住宅租金走勢，並假設它們是以標準的 20% 首期付款購買的。
負現金流入率最高的是悉尼和墨爾本，分別有87.5%和83.3%的出租物業投資者需要自付費用來供還房貸成本。
塔州和坎培拉的情況也很高，負現金流分別影響了73.7%和67.1%的投資出租物業。
酈安說：「目前（悉尼和墨爾本），我們總是可能會看到更多的投資出租住宅出現負現金流入情況，因為買入時的房價更高，租金收益率更低。」
「那裡的還貸金額超過租金收入金額。」
相比之下，投資達爾文和柏斯出租住宅更多獲正現金流入，其中達爾文僅34.1%投資出租住宅為負現金流入，投資柏斯出租住宅的負現金流入比率為39.6%。而在布里斯本，投資出租住宅的負現金流入比率為60.3%，阿德雷德為58.7%，後兩座首府城市的投資出租房產大約五分之三的呈現負現金流入。
投資者買家代理機構Propertyology的創始人普萊斯利（Simon Pressley）估計，在澳洲兩個最大城市之一擁有出租房產的普通投資者，除用租金收入支付部份還款之外，每年將自掏腰包4萬元用於供還房貸。
他說，不僅房價上漲，還有其他典型出租物業成本，如物業管理費、市政費、維修費、維護費和保險費。
普萊斯利說：「今天媒體上所有的評論都是圍繞著租戶負擔不起暴漲的租金，然後指責那些收取租金的人士。事實上 – 對於提供住房的投資者來說，他們需支付的費用，比那些住在住宅內的租客要多。」
雖然在自去年5月以來澳洲央行12次加息的背景下，房貸還款額正在上升，但出售房產的投資者數量已經開始顯示出比新冠疫情高點放緩的跡象。投資者住房貸款的價值在 5 月份有所上升，但仍遠低於 2022 年的峰值。
普萊斯利表示，他認為投資者需要更大的利率穩定性才能大量重新進入住宅市場。
不過他又指出：「如果我們讓利率維持不變一段時期，隨著時間的推移，你會獲得信心。從現金流的角度來看，我現在可以更有信心地進行預算。」
酈安則強調，住宅投資者已成為政治口水戰的中心，租金凍結和上限的威脅迫在眉睫。他說：「我認為不確定性將對住宅投資者活動造成壓力。」
根據投資銀行Jarden的數據，十年來租房者支付租金的狀況首次好於供還房貸的業主，住房貸款償還佔凈收入的比例從24%翻倍至44%。
PropTrack預計租金增長軌跡將在中短期內放緩。（南平）
