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澳洲房價不會暴跌到疫情前水平

【本報訊】澳大利亞的房價預計不會暴跌到COVID之前的水平,專家說當地的房地產市場可以把新西蘭正在經歷的 “軟著陸 “作為一個指南。
雖然澳大利亞人只是開始感受到5月開始的利率上升帶來的抵押貸款還款的壓力,但新西蘭在2021年10月首次升息,其儲備銀行將現金利率提高了25個基點。
此後又有四次上調,新西蘭儲備銀行週三(13日)開會時再上調0.50個百分點。這使新西蘭的現金利率達到2.5%。
但經濟學家說,澳大利亞家庭應該從他們的鄰居那裡得到安慰,他們在房地產衰退中處於領先地位,因為這可能為國內可能發生的情況提供一些線索。
據澳新銀行新西蘭分行稱,新西蘭的房價已經從2021年11月的峰值下降了5.5%,預測到年底將下降11%。
該銀行的首席經濟學家Sharon Zollner說,雖然有更大的價格下跌的風險,但到目前為止,它是在 “軟著陸 “的軌道上。
Zollner說,我們有一個更大的住房繁榮[比澳大利亞]……所以在這方面,如果勞動力市場下降,我們將受到更大的挫折。
“但到目前為止它不可能以更有序的方式發生……它們必須下降30%,才能在2020年達到COVID之前的水平。”
她承認,儘管出現了這種下跌,但在大流行期間價格上漲了50%左右,住房負擔能力幾乎沒有改善。
“住房負擔能力沒有得到任何改善,隨著銀行服務性測試利率的上升,你能藉到的金額縮減的速度比房價下降的速度還要快。”
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo博士說,澳大利亞正走在一條類似的道路上,因為新西蘭更早開始升息。
“我們基本上會遵循同樣的趨勢。他們只是開始得更早,但我們更激進一些,”Mardiasmo說。
“這確實給了我們一個線索,我們國家可能會發生什麼,特別是在[主要]城市……他們看到任何地方都有10到12個百分點的下降,地區性的下降了5個百分點。”
Barrenjoey capital首席經濟學家Jo Masters說,雖然值得密切關注新西蘭,但澳大利亞有明顯的差異,有可能看到國內的家庭情況更好。
馬斯特斯說,雖然新西蘭央行確實在緊縮方面走得更遠……他們已經表示願意進入限制性領域,而澳大利亞央行則希望進入中性領域。
Masters說,新西蘭去年還出台了收緊住房貸款評估的立法,這加劇了加息的影響。
“鑑於此,你會預期他們的住房市場會更快、更進一步地下跌,”她說。
最後,更多的新西蘭家庭承擔了與收入有關的更大的債務,Masters說。
“奧克蘭的槓桿率比悉尼或墨爾本都要大得多。在這裡,我們談論的是一個人的收入超過六倍的債務比例。目前在澳大利亞,新的抵押貸款中只有不到四分之一,但在新西蘭,它超過了50%,”Masters說。
“考慮這個問題的一種方式是,你在奧克蘭看到的情況可能是我們最糟糕的情況。如果新西蘭能夠經受住這場風暴,那麼我們可以感到一些安慰,我們也可以。他們的房價上漲得更多,家庭的槓桿率也更高。”
馬斯特斯說,她預測澳大利亞住房市場將從高峰到低谷下降13%,使房價回到2021年4月。

澳大利亞家庭開始感受到利率上升帶來的壓力,因為他們在拍賣會上緊縮預算。

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