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美容師獲得20處房產的關鍵決定

【本報訊】一位華裔前美容師從其2000萬澳元的20處房產組合中每年獲得近70萬澳元的淨租金收入,她透露,一個重大決定使她的房地產帝國成為可能。
海倫-塔蘭特說,她的家庭在她年輕時從中國移民到澳大利亞,當年名下只有70澳元,之後購買商業而不是住宅物業是她成功的關鍵。
其餘的是投資智慧、良好的時機和商業市場令人難以置信的租金和價格上漲的組合。
塔蘭特女士說,她早就計劃投資房產,作為積累財富的一種方式,但她原本打算在住宅市場上購買任何她能負擔得起的東西。
自營職業限制了她的借貸能力,十年前她曾接近在悉尼下北岸購買一個小的一居室工作室,但在最後時刻改變了主意。
她說:”作為一名美容師,我正在努力工作,但我80歲的房東每周大部分時間都要出去釣魚,”她說。
她說:”這讓我想到在另一邊會是什麼樣子,我開始考慮商業地產……一旦我更多地了解它,我意識到它幾乎就像這個秘密社會。人們不知道它,也不知道你能做什麼。”
塔蘭特女士的第一個房產是在北悉尼的這個綜合體。
塔蘭特女士在2012年購買了她的第一個商業房產–一個52平方米的餐廳場所,租戶是一家日本餐廳。
她以36萬澳元的價格買下它,並獲得了8%的租金回報。租戶被鎖定為五年的租約。扣除抵押貸款成本後,每年的淨現金流為1萬美元。
“我在支付了所有的支出後,還保留著錢。塔蘭特女士說:”如果是一室一廳的工作室,我永遠不會有這樣的現金流”。
“人們沒有意識到的是,這種現金流使你的投資組合更容易加速增長,因為只要現金流良好,你就可以繼續借貸。”
“對於住宅,大多數人在無法再償還新的抵押貸款時就停止購買。”
塔蘭特女士在2014年買下了她的下一處房產:位於上北岸Roseville的兩處辦公場所。他們將每個辦公室細分為兩個額外的辦公室,以獲得四個來源的租金收入。
她和她的丈夫通過利用他們家的資產和從北悉尼的餐館中抽出額外的資產來資助這筆交易。
正是通過這些購買,她對後續房產的購買策略開始形成:她通常會選擇有多個租戶、交通便利和高現金流的房產。
她現在在她的20個商業地產中擁有52個租戶,這些地產包括倉庫、商店和都市地區的辦公空間。
其中12處房產位於昆士蘭州東南部,2處位於新南威爾士州地區,3處位於悉尼,3處位於維多利亞州地區,包括Wodonga。
“我尋找的東西取決於房產的類型。對於零售業,你想要的是能帶動人流的東西。也許它靠近Aldi或Coles超市。”
“對於倉庫,你希望有良好的卡車通道,也許是靠近高速公路的地方。”
塔蘭特女士賣掉了她的美容生意,現在做起了買方代理。
“然後是辦公室,不一定非要在中央商務區,但你要看看樓裡的其他租戶是誰,他們是否支付了租金……最安全的租戶是醫生和律師。”
塔蘭特女士不再從事美容治療師的工作,現在是一名商業買家代理。她說,投資商業地產有三大優勢。
租戶支付支出。與住宅地產不同,房東要支付地層、電費、水費和土地稅,而商業租戶要支付所有的支出。當大額賬單到期時,你不需要把手伸進自己的口袋。
收益率更高。在悉尼,一套100萬澳元的住宅物業,每周的租金可能是600澳元。塔蘭特女士說,除去支出和抵押貸款後,你最終是負資產。她說,同樣的100萬澳元的商業投資,如果做得好,可以獲得超過1000-2000澳元的淨回報。塔蘭特女士在2014年買下了她的下一個房產:在上北岸的羅斯維爾的兩個辦公場所。他們將每間辦公室細分為兩個額外的辦公室,以獲得四個來源的租金收入。
資本增長潛力。 “我最近在2021年6月以105萬澳元的價格出售了我的第一個商業地產,最初是在2012年以36萬澳元購買的。在我持有它的時候,一直在獲得正的現金流。”

購買商業而不是住宅物業是她成功的關鍵。

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