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悉尼房屋中位價比僱員收入高23倍

【本報訊】在房地產繁榮和低工資增長的情況下,房價收入比繼續攀升。
專家說,收入和房產價格之間日益擴大的差距很可能在好轉之前就已經惡化,這使得首次置業者比以往任何時候都更難攢下存款。
隨著房地產市場的繁榮和工資增長的低迷,澳大利亞各地的房地產價格現在是家庭可支配收入的五倍以上,而且還將進一步攀升。現在房屋的收入比澳大利亞一些收入最高的專業人士還要高。
儲備銀行的模型顯示,住房價值已經從90年代中期的家庭可支配收入的3倍以下,上升到收入的5.5倍以上。
安永大洋洲首席經濟學家Jo Masters說,在工資低增長的背景下,房地產價格繼續上漲,這兩者之間的差距可能會繼續擴大。
兩者都是等式的一部分,在過去的一年裡,它們都有點朝著錯誤的方向發展。房價已經加速上漲……而在另一邊,工資增長已經減速。馬斯特斯女士說:”即使是在失業率下降的6月份……工資增長也非常乏力。”
房地產價格的快速上漲並不是澳大利亞獨有的,而是一種全球現象,是由於創紀錄的低利率和支持家庭資產負債表的措施,以及在大流行病期間減少勞動力市場的創傷。
馬斯特斯女士說,與此同時,澳大利亞人的淨財富也在攀升,這主要是由於住宅價格增長。然而,淨債務也下降了–債務與收入的比率略有下降–許多澳大利亞人在封鎖期間增加了他們的儲蓄,並把錢存入了抵消賬戶。
馬斯特斯女士說,由於價格增長可能會繼續,但速度會放緩,價格和收入之間的差距可能會在好轉之前惡化。即使是穩定似乎也需要幾年時間,未來工資增長的任何回升都將是逐步的。
她說:”很難想像你能把[比率]拉回到前幾年的水平。”她指出,即使在採礦業繁榮的高峰期,工資每年也提高了約4%。
馬斯特斯女士說:”情況可能會變得更糟,這對首次置業者來說是一件非常棘手的事情。”
她說:”當房價像現在這樣快速上漲時,你甚至很難維持你所需要的存款,更不用說存下整個存款。”
Domain模型顯示,悉尼141萬澳元的房屋價中位數比大悉尼地區的僱員收入中位數高出23倍左右。單位的中位數是13倍。
墨爾本的房價幾乎是當地收入的18倍,布里斯本、阿德雷德、侯巴特和坎培拉的房價也至少是收入的10倍。
經濟學家Saul Eslake擔心收入和房產價格之間的差距將繼續擴大,除非政府尋求解決住房需求和供應兩方面的住房負擔能力解決方案。
根據他自己的模型,包括在他提交給聯邦政府關於住房負擔能力和供應的調查報告中,首都的平均房產價格是平均可支配收入的11倍以上。而在20世紀90年代初,可支配收入還不到6倍。
“有些人20年來一直在說,[房地產價格和收入之間的]差距將縮小,因為它是不可持續的,房價將下降……他們一直是錯誤的,”他說。
Eslake先生說,政府和儲備銀行的干預通常會限制價格下跌。雖然這比允許價格崩潰要好–這使得住房更便宜,但卻犧牲了經濟的健康–這意味著首次置業者所能希望的最好結果是房產價格長期持平,或者是低於收入增長的抑制性增長。
我們以前也是這樣做的……在二戰結束後的至少20年裡,因為我們專注於提高供應量而不是膨脹需求。他說:”也許那裡有一個教訓。”
Eslake先生說,房屋所有權在1966年的人口普查中達到了頂峰,此後一直在走下坡路,因為政府的政策從促進供應轉向了膨脹需求,通過為首次購房者提供補助和增加對投資者的減稅,這都推高了價格。
他說,很難想像在任何一個公眾廣泛關注的領域,面對如此無可爭議的證據,同樣的政策被推行了這麼久,而這些政策卻未能實現其目標。
他說:”如果我們想走出我們自己挖的這個坑,我們必須停止做我們正在做的事,開始做相反的事。”
Eslake先生希望看到取消首次置業補助金,用基礎廣泛的土地稅取代印花稅,並增加私營部門的住房和社會住房供應。投資者的資本收益稅折扣也應減少,並取消負資產負債率。
Eslake先生不同意負資產負債率有助於確保急需的租賃供應的論點,他指出,如果投資者沒有慷慨的稅收減免推高房價,並使第一居所的買家更難進入市場,那麼澳大利亞的租房者就會減少。
Eslake先生補充說,較少的租戶也會減少對租房的競爭,並導致較低的價格,為那些永遠買不起房的人減輕租金壓力。
馬斯特斯女士也認為在供應方面需要做更多的工作,她指出,現有的規劃限制限制了新的住房供應,導致價格上漲。
她補充說,在改善住房可負擔性方面,首次置業者計劃沒有任何幫助,因為它們刺激了首次置業者的需求,也推高了價格,而且只是提前了本來就會發生的購買行為。

悉尼的單位價格中位數比僱員收入中位數高約13倍。

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